刚刚过去的7月，专注于社区营造的机构大鱼营造联合Assbook设计食堂、RQ商业观察室，共同发起了一场为期7天的东京游学之旅。区别于以往聚焦主流商业的考察团，我们把此次游学的目标重点放在了「社区商业」——这是当下东京，乃至整个日本，正在关注以及努力发展的。

　　在未来一个月，我们会通过一个系列，从不同话题角度和案例，和大家分享我们看到、感受到的，我们不会一味去夸赞邻国做得有多好，而是希望可以给每一位看这一系列内容的朋友，结合自身在做的，提供一定启发。

　　位于涩谷，毗邻大热新型购物中心[宫下公园]的北谷公园是一个线平米（国内口袋公园的典范——上海永嘉路口袋公园的建筑面积约720平米）。这跟其他我们熟悉的日建的设计项目相比，绝对是个微更新项目，但是对东急委托下的日建确是非常具有时代意义的代表作品，首先，这个项目是涩谷区政府使用Park-PFI制度公开征集民间企业合作而建成的第一个项目（宫下公园是同一批）。其次，因为Park-PFI制度是招募改造-运营的合作方，日建也作为联合体全程参与到了运营团队的组建及具体运营中。

　　如果你在东京涩谷站下车，在熙攘的人群中步行8分钟，从公园大道的岔路口进入一条安静的里巷，一片台阶式的绿地空间便会映入眼帘，这就是北谷公园平时的样子。台阶前的花坛里有一块木质标牌，上面印着“KITAYA PARK”（北谷公园），标牌上的公园logo是由附近的专门学校桑沢设计研究所的学生设计的杏彩注册。台阶背后是一间连锁咖啡店——大名鼎鼎的Blue Bottle Coffee。来涩谷的人在商圈逛累了，可以买杯咖啡在公园里小坐，享受这份难得的幽静。

　　在东京涩谷这块寸土寸金的地方找到一家商场是件易如反掌的事，但要在这里找一个公园着实有点难。即使这样，曾经的北谷公园里摆放着杂乱无章的自行车，路过的人也不愿意进去坐一坐。除了附近商场的店员来吸烟、杏彩体育平台注册吃午饭以外，这里几乎没有其他人光顾。

　　日本在2017年的《都市公园法》修案中设立了一项新制度——Park-PFI（Private Finance Initiative），这是政府通过公开招募选间企业来建设和运营都市公园的制度。与从前公开募集企业在公园里设置餐饮店等盈利设施的制度相比，Park-PFI的进步在于，不仅是盈利设施，杏彩体育平台注册就连广场、道路等公园里的公共空间也能注入民间资本，其获得的收益能再次用于建设公园设施。这样一来，就能进一步利用民间资金提高公园活力，同时减轻政府的财政负担。

　　为了吸引更多的民间企业加入公园的运营管理，在Park-PFI制度中企业运营管理的时间也从最长的10年变更为20年。在容积率的管制上，该制度规定如果建筑本身开放性强，也可以适当增加建筑面积放宽公园容积率。

　　Park-PFI制度在容积率的规制上也给足了让渡空间。照片里作为咖啡店的建筑空间，除了室内的运营空间还设置了有屋顶的广场，保证了建筑的公共性和开放性，因此可以获得额外10%的容积率。北谷公园的容积率限制从原本法律规定的2%提高到了12%， 这对本来就不大的北谷公园来说是至关重要的一步。

　　为了好好利用北谷公园这块宝贵的绿地，2019年5月，涩谷区政府首次使用Park-PFI制度，公开征集能更新和运营北谷公园的民间企业。最终，政府选择了以东急株式会社为代表企业的项目联合体，改造后的公园于2021年4月重新开放。

　　而这块离涩谷车站不到10分钟的香饽饽落到东急的手里不是一件让人意外的事。2012年，总部位于涩谷的东急便开始了涩谷车站附近的大规模再开发。从更新铁路设施到开发9个商业复合设施，再到导入可持续的街区运营体制，东急在涩谷画下了一幅宏伟的蓝图。

　　而北谷公园，是这张蓝图里唯一的一处公园，也是东急为了彰显计划的可持续性迫切想要拿下的一个项目。在公园的更新费用上，涩谷区政府出资5000万日元（约合25万元人民币），东急承担了其余所有费用。

　　本项目的设计理念是“YOUR PARK——在公园里描绘自己的色彩”。在充分利用地形优势的同时面向周边开放，通过与公园呈一体化的建筑布局，打造出可近距离感受丰盈绿植、放松身心的室内外空间。

　　跟着周边的道路，自然使得公园有标高上的层次，在改造设计中，打开了原本的挡土墙，让路过的人们可以清晰的看到公园的样子。

　　960平米的公园，大概分为三个区域，南入口进入后的空地，包括木质的亭下空间，经常用来做市集；东入口进入后的阶梯舞台区域，是经常举办音乐演出和见面会的地方，阶梯处也是职场人很喜欢的午餐区域。北出口附近的咖啡店，是完整的经营型空间。多个各具特色的广场空间可用来举办当地居民的交流和信息传播。

　　同时积极响应日本2010年颁布的《公共建筑物等木材利用促进法》，建筑主要采用常见尺寸的木方作为主要里面建材，体现了促进木材利用和森林资源的循环利用，并为土地保护做出贡献的理念。

　　延用同一尺寸的咖啡店外面的木方型材，日建设计自己开发了「TSU·NA·GI（可连接木方）」——在公共空间里设置临时家具装置。让商家和想办活动的人能来这里出摊和举办各类活动使用，平时也可供行人办公、休息。地上用来固定装置的圆孔也是日建设计在改造之初就早早设计好的。

　　▲固定的“TSU·NA·GI”在广 场上进行使用。目前该 项目也提供租赁和定务，在日建的官网可以了解更多信息©Shimei Nakatogawa Photograph Office

　　“从设计到管理、运营我们都是委托的同一批人。它不同于传统的公私合营方法，在建设的时候可以考虑到后续的管理运营，这样一来公园的使用潜力会变得更大，也可以减少不必要的财政支出。”涩谷区土木部公园科的友泽仁皓表示。

　　拿下这个项目的联合体除了作为统筹的开发商东急，还有另外两家企业，分别是同时担任建筑设计方的日建设计建筑事务所、广告公司CRAZY AD。另外连锁咖啡品牌Blue Bottle Coffee也是北谷公园重要的运营合作方。

　　日建设计除了负责公园的设计以外，东急、CRAZY AD组成了新的组织[涩北Partners]，来负责公园的管理运营，运营时间到2025年11月30日为止，共计4年8个月。Blue Bottle Coffee则相对独立，他们负责运营公园里的咖啡店。Blue Bottle Coffee和东急签了租赁合同，东急在赚取租金的同时还需要向区政府支付咖啡店的场地使用费（按建筑占地面积）。

　　“公园要有两类活动，一类用来营造街区、提升公园价值，一类用来保证收入，链接管理运营的资源。”东急都市开发事业部的西岛健太郎表示。

　　除了Blue Bottle的租金，为了提高收入他们也会将公园租借给其他公司举办商业活动。爵士音乐会、摄影活动、T台秀，你能想到的想不到的公园的样子这里都有。

　　但想要在这儿办一场活动并不容易。公司需提前三个月提交活动策划书，涩北Partners会对活动内容进行审核，是否迎合街区的需求、是否符合公园的定位、是否会有噪音问题等，这些都是他们的考量要素。如果审核完成，则需要提出实施计划书、位置分布图等资料以确保活动的顺利进行。

　　北谷公园里的餐车是与 Food Truck Association 合作的，该组织与东京各个餐厅合作移动餐车项目，每天根据场地需求调配各个公司的餐车到不同的项目上。我们之前的文章中也提到过，疫情影响下户外就餐的需求急剧增长，同时这样的调配也帮助品牌在不同的区域获得人气。

　　另外，[涩北Partners]每年还会从涩谷区政府拿到一笔指定管理费，但这笔费用会根据当年的情况而有所浮动。管理运营的花销减去活动和租赁得到的收益，就是最终指定管理费的金额。但区政府每年也有自己的预算，2021年的预算额是330万日元（约合16.7万元人民币），支付的指定管理费不得超过这个预算。同时为了约束企业，公园收益大于花销的情况下，这份利润则需要企业和政府对半分。

　　这对涩谷区政府来说似乎是比稳赚不赔的买卖。对于东急来说，只要好好经营，似乎也能为周边自己名下的土地带来不少价值。但西岛健太郎认为：“在确保收益和街区营造之间取得平衡是一件极具挑战性的事，我们必须对当地的特点和资源有充分的认知，这也注定了这种模式无法简单地复制推广到其他公园。”

　　作为运营方[涩北Partners]想要和整片街区联合起来，每一个街区的商户、公司都是他们想要链接的对象。公园现在使用的LOGO就是附近的设计学校中举办设计比赛选出来的，而最初承载连接关系的就是JINNAN（神南）集市，市集也在公园重新开幕后延续到了现在，成为北谷公园的明星项目，这就是北谷公园用来营造街区、提升公园价值的活动。

　　“公园也可以成为选品店”这是涩谷北谷公园JINNAN集市的主题。市集时公园里可集结20来个摊位，古着摊、蔬果摊、瑜伽摊、绘画摊，只有960平方米的公园挤满了人。伊藤雅人先生开玩笑的跟我们介绍说，知道为什么JINNAN市集一开始就特别洋气吗？因为我们联合的旁边的模特经纪公司一起操办。后来周边的餐厅、商店都会很自然的参与进来了。

　　同时也有周边的健身房来支持带动居民们锻炼，也有环保组织来这里举办可爱的捡垃圾活动，涩谷站前的大商场的商品越来越丰富，即使是潮流发源地，很多人也不再习惯走进这些小街巷逛街、消费，而北谷公园在两年的运营期中，不负众望的带领街区的大家重塑了地区魅力。

　　▲[SHIBAYA PARK MUSIC]一天有四场音乐演出，其中少女组合KAKY的街头演唱会

　　相关的活动也不仅仅局限在公园红线内，[涩北Partners]也会出面联动旁边的商店街组织向活动区域扩展到公园周边的马路上去，因为跟本区域的公司联动、为区域能带来好处是征用市政道路的基础条件。另外扩张到更广泛的区域会让更多人看到这里正在发生的变化，放出信号，让更多来这里参与并发起活动。

　　最新的消息是，东急买下并重新改造运营了北谷公园南入 口对面的这栋橙色的小建筑，我们上一篇文章看到在出现了有趣的开发商主导运营的mini综合体，为地方注入了新鲜活力。不知道这会不会促发一系列大开发商自己养成创新经营品牌/内容的风潮。

　　运营两年间，北谷公园作为涩谷区的第一个Park-PFI项目为周边带来了17%的人流增长，在一半营造一半经营的运营理念下，北谷公园一定会让我们看到更多城市公共空间的可能性。

　　最后，感谢日建设计新领域开拓总部创新中心的设计主管也是北谷公园项目的的责任人伊藤雅人先生在现场为我们介绍，请去东京的伙伴们一定要去北谷公园看看哦。